Hitellel terhelt lakások - lehetséges-e a csere?
A lakásvásárláshoz felvett jelzáloghitelek száma 2002-ben az állami kamattámogatás hatására nőtt meg ugrásszerűen, 2005-ben pedig a devizahitelek megugró népszerűsége hajtotta a jelzálog hitelállomány növekedését. Időben minél távolabb kerülünk a boomtól, annál több háztartásnál érkezik el a lakáscsere időpontja. Mennyire korlátozza a hitel után bejegyzett jelzálogjog a lakáscserét, van-e gátja a mobilitásnak, s mire kell felkészülniük lakásukat lecserélőknek?
A jelzáloggal terhelt ingatlan a bank elidegenítési tilalma alatt áll, s a lakást eladni csak a fennálló hiteltartozás megfizetése után lehet. “Ez első hallásra jelentős korlátozó tényezőnek tűnhet, ám a jelenlegi ingatlanpiaci és hitelezési gyakorlatban elterjedt, hogy jelzáloggal terhelt lakásokat cserélnek le a tulajdonosok” - összegzi az OC HC tapasztalatait Bánfalvi László. Ennek megfelelően már kialakult technikák segítik az adás-vételben résztvevőket, az alábbiakban több lehetséges helyzetet veszünk sorra.
Jelzáloggal terhelt lakás adás-vétele önerőből…
A legegyszerűbb eset, ha a vevő rendelkezésére áll a teljes vételár. Ez esetben az adás-vételi szerződésben rögzítendő, hogy a vételárat milyen arányban kell megosztani a vevő és a bank között. Ez az eset természetesen előtörlesztésnek, azaz a hitel futamidő lejárta előtti visszafizetésének számít, és ennek díjait meg kell fizetni a bank felé.
… és hitelből
Abban az esetben, ha az önerő nem éri el az eladó tartozásának mértékét, akkor a fennmaradó, hitelből finanszírozott részen szintén az eladónak hitelt nyújtó bank és az eladó osztoznak megfelelő arányban. E feltételeket is az adás-vételi szerződésben kell rögzíteni. Mivel ez a típusú adás-vétel bevett szokásnak számít a bankok között, nem jár több bonyodalommal, mint az első esetben bemutatott tranzakció típus.
A lakáscsere esetén felmerülhet, hogy a korábbi hitel visszafizetése és új felvétele helyett az adós egyszerűen áthelyezteti a jelzálogjogot az egyik ingatlanról a másikra. Ez azonban esetenként jóval bonyolultabb, körülményesebb, s főként időigényesebb folyamat.
Mi a teendő, ha a “szocpol” is szerepet kapott a korábbi vásárlásban?
Némileg bonyolultabb a lakáscsere abban az esetben, ha az ügyfelek lakásépítési (-vásárlási) kedvezmény (LÉK), vagy másnevén “szocpolt” vettek igénybe az eladandó lakás megvételekor. A LÉK összegét a lakás eladásakor vissza kell fizetni, ha az eladás a vásárlástól számított 10 éven belül megtörténik, kivéve, ha egy éven belül a teljes, eladásból befolyó vételárat legalább azonos értékű másik lakás vásárlására fordítja a szocpol igénybevevője. Az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium tájékoztatója alapján a kedvezményt az átmeneti, az eladás és vásárlás közötti időszakban a Magyar Államkincstárnál vezetett állami letéti számlára letétbe kell helyezni.
Még nincs vevőnk, de van új ingatlan - Áthidaló hitelek
A cikk folytatása elolvasható a bankweb.hu oldalon.
Comments
Leave a Reply